感悟地产-第8章
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大家都知道，去年以来本市二手房市场异常活跃，涨幅惊人。有的二手房半年之内就涨了10万元之多。本市21世纪不动产投资顾问行总经理王新认为，目前购买二手房是存在潜在风险的。一般具有十年以上房龄的二手房其折旧后就已经所剩无几了，其使用功能也已经大打折扣，因此目前如此之大的涨幅肯定是非理性的，这种房子的市场价格已经背离了其应有的价值。他表示，大家在购买这种房子时应该慎重，实在没有合适的房子可以先租房周转，然后再慢慢选房，即使这样最后算账也会比买一套日后贬值的二手房合适。
7000元/平方米以上高档房
王新认为，目前购买高档房也是存在风险的。经验证明，房子的价格从3000元/平方米上涨到5000元/平方米是比较容易的，但是，要想让房价从5000元/平方米上涨到7000元/平方米就太难了。从上海、广州一些城市的房价走势看，售价7000元/平方米以上的房子几年中涨幅都不大，有的甚至还会出现下降现象。因此，购买这类房子应该理性，对其日后的升值空间应有足够的心理准备。
2004…2…28
购销两旺楼市预警 开发面临四大风险
今天的楼市虽然是有房不愁卖，然而开发商真的就可以高枕无忧了吗？恐怕未必。房地产是高投入、高回报同时又是高风险的行业，很多有远见的业内人士就早已看到了这一点，他们始终在冷静分析，未雨绸缪。
谨防空置不可盲目开发
面对今天的楼市，目前很多开发商都在铆足了劲千方百计地扩大自己的项目规模，以期多出房子。对此，本市房地产协会秘书长梁正文表示，开发商目前应该很好地审时度势，不可盲目开发。因为一旦市场出现异常情况，需求关系发生变化，就有可能出现新的空置。那将会给开发企业甚至是整个行业带来损失。
理性购地降低风险
市场形势大好，开发商最着急的就是进行土地储备，以防〃断顿儿〃。21世纪不动产天津投资顾问行总经理王新对此表示，开发商此时切不可盲目乐观，应该及时树立风险意识，务必理性购地。他说，曾有一企业高价拍得一块土地，回来后却怎么算怎么没法开发，最近为了让自己的损失能够尽可能的小一些，权衡利弊后，又开始想方设法退地。他认为，央行121文件之后，开发贷款正在逐步收紧，因此开发商此时应慎重行事，一旦政策有变，自己还能够有退身之步。
强化物业 抵御贬值
本市万隆集团乐康置业总经理陈起认为，要想让自己的产品抗风险能力强，开发商要做的最重要的一件事还是苦练内功，强化物业。他表示，一个房地产企业最终的生命力还是体现在品牌上，因此只有加强物业管理这一修炼品牌的关键环节，在老百姓中树立起自己良好的口碑，产品具有抗跌性，企业才能够长久地立于不败之地。
雕琢产品 以防不测
本市标榜广告公司总经理张磊认为，越是在市场如此火爆的时候，开发商越是应该头脑冷静，增强忧患意识。目前市场明显供不应求，开发商必定要加快开发，因此极可能出现〃萝卜快了不洗泥〃的现象。他表示，发生在上世纪九十年代中后期的、由于房地产过热而引起的整个市场全面滑坡的惨痛教训值得业内深刻反思。那次就是因为市场太火，开发商急功近利，从而导致大量品质低劣的房子涌现出来，最后由于世界经济形势的波动，房地产业抗跌能力尽失，进而整体滑坡直至多年都不景气。当年整个业界惨淡经营的情景至今还历历在目。因此他认为，本市的房地产商应该将眼光放长远，下大力量进行人才、技术、质量等各方面的积累，建立品牌意识。只有这样，整个行业才能够具备较强的抗风险能力。2004年2月28日
房价何以仨月疯涨
老百姓惊了 开发商乐了 广告公司傻了
自去年11月至今，短短三个多月，全市房价上涨速度竟如同坐飞机一般，以迅雷不及掩耳之势，几乎一时间让所有的人都突然找不着北了。日前，有业内人士对目前楼市现状进行了一番形象的描绘：老百姓惊了，开发商乐了，广告公司傻了。据一房地产广告公司业务人员介绍，近一时期以来，几乎她所服务的项目个个都人满为患，老百姓都被房价的大幅度上涨给吓惊了，现在人们无论是有房没房，也无论现有住房是近期拆还是以后拆，只要是有能力，就都在看房买房。用他们的话说，现在到处都在改造，谁知道哪天就拆到自己头上来了，还是先占上一套再说。很多项目目前都已到了抢房子的地步，可能一错眼神儿，看中的房子就没了。在这种形势下，开发商的脸上当然是乐开了花，而广告公司老板此时的心情就截然不同了，用这位人士的话说，房子卖得这么好，谁还做广告？员工们整天只剩傻坐着了。
强烈刺激的滞后反应
对于房价为何在近三个月内如此疯涨，江胜置业副总经理杨东认为，那是因为市场刺激之后的滞后反应。他说，其实自去年五六月间，红桥、河北一带商品房就已经因为大面积拆迁而供不应求了，但是因为当时开发商们反应慢了一点儿，还未来得及把价涨上去，房子就已卖完了。直到在市场强烈而持续的刺激下，开发商们才终于在接近年底的时候彻底相信了：原来真的是好日子来了。杨东对这次的市场强烈刺激做了一个有趣的比喻，他说这种刺激的强烈程度是那种刺刀见红的淋漓，已远远超过了针刺，因此刚刚扎进去的时候足足地让过惯了苦日子的开发商懵了好几个月的头。
城市发展 大力拉动二手房市场
在这一时期还出现了一个耐人寻味的现象：本市二手房涨幅比商品房还要大。对此，龙都集团销售部经理郭旭东认为，这是内因与外因共同发力的结果。他说，从外因角度讲，大规模的城市改造大力拉动了经济发展，创造了很多机会，城市对外来人口产生了前所未有的凝聚力，这一凝聚力在近几个月里集中爆发，强烈刺激了本市的租赁市场。而从内因角度看，三级市场的火爆让市民开始惜售自己手中的二手房，他们或者选择以租养房，或者打算等候拆迁以获取更高额的安置费。这样一来，二手房市场供需关系严重失衡，其大幅涨价也就不足为奇了。
强势需求 集中爆发
本市房管部门有关人士对此现象分析说，房价短时期内大幅盘升是需求集中爆发的结果。该人士表示，去年近500万平方米的拆迁量中一大部分都是在后半年完成的，因此引起了拆迁市民岁末的突击购房。同时去年上半年的需求中也有一部分积累至下半年，这样导致了在近三个月中巨大需求集中爆发，房子供不应求，价格自然上涨。该人士同时表示，希望开发商在此形势下保持清醒头脑，不要盲目涨价而引发房价虚高，这对房地产市场的健康发展是极为不利的。
2004…2…21
2008年前房价不会降
对于房价何时会降的问题，在最近的一次业内研讨会上，综合众家观点，基本得出答案：至少在2008年前，本市房价不会下降。
虽然目前楼市空前火爆，但是仍有不少市民还在持币待购，以期能够等到房价走低时再行进入。对此业内观点一致认为，如有需要，还是趁早。因为短时期内本市房价不可能下降。其中有三点原因。首先，目前房价上涨并非盲目，其实只是价格向价值的一次正常回归。对此江胜置业有关人士表示，目前本市很多历史上人文环境较差而地段上佳的老城区已经拆平，这些地段的价值由于上述原因过去始终没能得到正确体现，估计随着一些优秀开发商陆续进入，三五年内，此类地段过去留在人们头脑中的一些不良影响就会烟消云散。到时其地段价值就会显现出来，该区域房价自然会大幅攀升。其次，2008年的奥运会为本市房价再添一把旺火。有关人士透露，至奥运之前，本市第一次大的城市改造必须完成，市内不能再有在建工程。为此明后两年恐怕就不再批建新项目，因此未来几年内本市商品房供应量将会做一时期的停顿，届时供需必定紧张，房价自然不会下降。再次，不动产市场的规律使然。据业内专家介绍，不动产市场历来存在向前容易向后难的规律。市场一旦蓬勃发展想要让其再萎缩回去是基本不可能的，除非出现大的社会动荡、重大的经济问题或者自然灾害。鉴于目前市场发展态势，本市房价不升也难。
2004…2…21
贷款条件急需放宽
二手房告急
随着本市大面积的城市改造，二手房市场目前已出现严重的供不应求。供需双方目前一致呼吁，希望尽快放宽二手房贷款条件。
最近，本市房屋中介公司普遍反映，目前他们手中的二手房源非常紧缺，往往一套房子有多家买主盯着，五层以下可卖的房子几乎没有，已经到了一房难求的地步。与此同时，一些二手房市场固有的矛盾也暴露了出来。由于二手房贷款条件限制过多，目前其已成为住宅梯次消费的最大瓶颈。
据一中介机构人士介绍，目前一方面是二手房房源紧缺，另一方面是还有大量房源由于无法贷款而难以出手。很多房子因为面积比较大，房款比较高，而且又无法贷款，一些看中了房子却没有能力一次性付款的买家只能望房兴叹。该人士表示，目前本市对二手房的产权界定以及相关规定直接制约着二手房的交易。比如有关公产房不能贷款的规定，这个规定就使得房屋使用权的价值无从体现。既然公产房能够置换就说明其使用权存在价值，那么为什么又不允许公产房贷款呢？他认为如果贷款问题能够得到切实解决，目前有效二手房房源紧缺的问题就能得到很大程度的缓解。
2004…2…21
职业经理人 谁解其中味？
执掌帅印四年之久为何突然甩袖离去
事隔两年崔晶雪感慨间方才道出原由
2002年4月间，记者曾发表过一篇题为“地产高层大换血”的报道，当时正值本市几大房地产公司纷纷换将，一时间，企业高层的人事变动几乎让整个楼市都有了几分动荡的感觉。但由于几位当事人当时对自己跳槽的原由均讳莫如深，因此当时的报道也仅是就事论事，颇有些隔靴搔痒，令读者不甚解渴。而事隔两年之后，日前，该报道中的主角之一、原“戴德梁行”天津公司总经理崔晶雪在一次与记者的闲聊中，首次披露了他当年那次出人意料的跳槽始末，看得出，职业经理人的心中也有着许多常人难以了解的隐痛。
经营思路差异很大
与香港总部的经营思路相差太大，是导致崔晶雪最终选择离开“戴德梁行”的主要原因。在“戴德梁行”工作的四年期间，香港总部对天津公司的政策是，只做策划，不做代理。同时在取费标准上控制得非常严格。然而当时天津的市场与香港相比，有着太多的不同，因此崔晶雪认为，尽快实现本土化才是“戴德梁行”当时的当务之急。由于在管理思路上，香港总部很少考虑天津的本地市场状况，始终在用其他成熟市场的经营模式生搬硬套，无法随市场的变化而变化，所以最终导致崔晶雪本人的很多想法难以实现，很多工作无法推进。
信任与授权的尴尬
崔晶雪认为，外资企业对本土员工的信任不够，是这类企业在国内无法得到长足发展的最大掣肘。从当年最早供职的法国麦格里公司到后来的“戴德梁行”，都让他深切地感受到了外企的这种“特色文化”。当年在“戴德梁行”，他这个总经理手里几乎没有任何决策权，所有的大事小情都需要向总部请示，公司的很多发展机会就是在这样反反复复的请示汇报之中错过了。在这个问题上，崔晶雪盛赞顺驰，他说顺驰对员工的信任和授权，为天津房地产企业创出了一种全新的用人模式，它体现了企业文化中一种难能可贵的包容，这种包容非常有利于年轻人的成长。
职业经理人的苦涩
作为一名职业经理人，很多人都非常羡慕其表面上的光鲜。然而，崔晶雪表示，其实每一位职业经理人心中都有着自己难以言说的痛苦。他们的个人思想往往会因为投资人的限制而无法得到彻底的实现。这些东西决不仅仅是能力与机会层面上的问题。这也就是为什么业界很多知名的职业经理人最终都做出了自己开办公司的选择。
职业经理人的天生缺陷
对于职业经理人这样一个特殊人群，崔晶雪也进行了一番比较深刻的自我剖析。他说，职业经理人说白了还属于小知识分子范畴，
