感悟地产-第4章
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〃天津地产如果能形成自己独特的津味地产文化，那就太好了。〃一位地产专家笑着说。其实，我们这个城市曾经是最富有地产文化的！我们这个城市有着非常鲜明的地域特色。谁不知道我们的漕运、我们的老城市井、我们的五大道小洋楼．．．．．．？连外国人一走出天津机场，他们也会操着生硬的中文对〃的哥〃说：我要去五大道！多少优秀的影视作品都是以我们天津作为主要的外景地的，我们这里不缺地产文化呀。可是，冷静下来却发现，这些文化都是历史留给我们的，在今天的地产市场中，的确应该有鲜明个性、文化含量高的大批优秀项目，而相对来讲，盲目跟风的似乎比较多。在一定程度上，应该说这一点已经影响了整个产业的发展速度。
一位哲人曾经说过：没有文化的东西缺乏长久的生命力。文化是一种产品附加值最高的元素，它代表这个城市的建筑档次和人们的生活品位。如果能够在品质优秀的地产项目中再注入独特的文化意境，这个开发商无论是现在还是将来恐怕都是最拿分的！
2002…5…2
为“自炒物业”喝彩
前几日曾在北京晚报上看到一则消息，说的是北京一房地产开发公司感到自己旗下的物业管理公司的管理水平与本公司诚信负责的经营理念出现了偏差，影响了产品及企业形象，阻碍了企业的发展，于是，在深思熟虑之后，毅然壮士断腕、自炒物业而另聘一专业物业管理公司取而代之的事。看完这则消息后，感到自己有些想法好像如鲠在喉，不吐不快。
俗话说：家丑不可外扬。不到逼不得已，恐怕没有人会选择自暴家丑。而这家公司的自炒物业贵就贵在这个〃自〃上。这次动作并没有任何人给他们施加压力，一切皆出于自愿。其实他们完全可以敝帚自珍、一团和气的，因为物业管理不到位除了给业主们的生活造成一些影响以外，在短时期内恐怕还不至于给整个公司造成大的损失。但是，难能可贵的是，他们能够站得高，看得远，视企业信誉为第一生命，不迁就、不护短，毅然决然把这些有损公司信誉的有毒细胞扼杀在萌芽状态！
说真的，他们的行为令人感动，让人油然而生敬意！现如今的楼市中不到处都在发生着物业纠纷吗？而大多数发生纠纷的物业公司所属的开发企业又有几家下得了这样的决心？业主的一个小问题通报物业一周都解决不了，这样的现象比比皆是，别说是让开发商炒掉自己的物业了，就是炒掉一个负责人恐怕也是一波三折，难上加难。当然，我们并不是鼓励不假思索出了问题就必须炒掉责任人，但是要想保住企业的声誉就决不能姑息养奸！
为自炒物业喝彩！为这样视企业信誉为生命的开发商喝彩！
2002…4…3
展示的是谁的形象？
近几年来，房交会的功能在慢慢地发生着变化。开发商从过去指着房交会卖房，到后来靠它来积攒有效客户，直到再后来，越来越多的开发商只拿它当成展示企业形象、产品形象的舞台。应该说，这种现象反映的并不仅只是一种变化，它更体现了整个房地产行业的一种理念上的变革。
为了让自己的展位能够显得更加赏心悦目，开发商们往往都要着实下上一番功夫。除了将布展做得一丝不苟之外，更重要的一个环节可能就是要挑选一些形象或英俊挺拔、或青春亮丽的售楼先生及小姐，安排他们在展位前做一些宣传推广工作，以使自己的企业形象能够得到全方位的展示。其实这本无可厚非，然而笔者日前发现，房交会上有少数这样的先生或小姐却似乎有点儿忘记了自己的本分，他们已经搞不清展会上究竟是应该展示企业的形象，还是他们自己的形象了。
场景一：在房交会上一个看上去就像个高档盘的展位前，看展者经过时，几位售楼先生及小姐几乎始终目不斜视，个个冷若冰霜，幸亏他们几个人之间偶尔还交流一下，让人感觉还有一丝生气，否则整个展位更像是一个展示职业套装的橱窗，而他们几个就是那尽职尽责的模特。笔者曾站在一旁观察了一会儿，这期间几乎没有一个看展者在这个展位前驻足。
场景二：在另外一个别墅项目的沙盘旁边，几位现场售楼人员正围坐在洽谈桌旁闲聊。一位倒背手的大爷在沙盘前站了足有五分钟之久，却始终没有一位工作人员上前讲解。后来大爷转身打算离去，然而走了几步又回过头来，走到那几位工作人员身旁，看样子是想拿一份放在洽谈桌上的资料。这时候，惊人的一幕出现了，一位小姐只用余光扫了一眼大爷，随即拿起桌上的一份资料头也不回地从肩头撇给了大爷，而她本人在完成这个动作的过程中始终也没有停止说笑！
相信开发商老总们如果看到这种情景一定要暴跳如雷了，因为他们希望展示的肯定不会是这样的形象。笔者想，这些先生和小姐是不是曲解了老板的意图？他们是不是认为所谓的展示形象就是把沙盘、资料摆在那里让看展者自己揣摩，而他们自己也只是形象展示活动中的一份道具而已？若果真如此，那么对于沙盘或楼盘资料中一些需要具象化的内容，谁来为购房者进行细致入微的讲解？那种内蕴深厚的企业文化谁又来给予形象上的张扬？这样的道理恐怕多说无益，相信那些普遍受过高等教育的售楼先生和小姐都懂。
所幸的是，这样的先生和小姐只是少数。看到那些房交会上大多数整洁、严谨、职业、亲和的现场工作人员，还是非常令人快慰的。
2004年5月8日
后生可畏 令人瞠目
两天前，有幸观摩了某高校房地产专业搞的一次学生营销策划案的展示。观后可谓感慨良多。看到那些还是大一、大二的学生竟然就将那高深莫测的房地产营销策划搞得象模象样，回想当年学生时代的自己，那种只会抱着书本苦读，对世事一概不知的青涩和懵懂，实在有些汗颜。
现在的学生，其眼界和知识面都非常之宽。在他们做的策划案中，出现了很多极具创新意识的营销方案。有专为老年客户推出的投资返本销售，有傍着身边的“大款”楼盘而提出的借势营销，还有专门针对租赁市场活跃的区域而想出的，将经济户型出售给中介公司的点子，另外还有那更别出心裁的，在宣讲策划案前，先送到每位评委手中的书写着楼盘广告语的折扇、、、、、、林林总总，不一而足。虽然在某种程度上，这些策划案的可行性还有待论证，但是这些学生身上的那种“初生牛犊不怕虎”的气魄却令人不能不叹服。更可爱的是，在其中的一个策划案中，他们居然“明目张胆”地提出了“没有节日创造节日，没有事件制造事件”的豪迈口号。当时听到这句口号时，虽然台下在座的评委都禁不住哑然失笑，但是眼神中却都是掩饰不住的赞许。真的，业界的策划案笔者看的不可谓不多，但似乎很多都大同小异，失于雷同。让人感觉着实不如这些学生做的这么新颖、胆大、过瘾！
极目天津楼市，的确鲜见那种令人拍案叫绝的营销案例。而这些学生的策划案虽然有些书生气十足，但确实能让人眼前一亮。深究其原因，不外也就是两句话：第一，他们的思维没有框框，第二，学生们是真的用心。而再看我们业界的策划案，有几个不是像套公式一样套出来的？本来营销策划应该是一种极具创造性的劳动，而现在有人却生生把它变成了一种枯燥无味的重复劳动。在这种形势下，新鲜而有创意的策划又怎么可能出炉？
展示活动结束后，笔者发现，担当评委的多位房地产商都流露出要到这所学校招募人才的想法。不禁暗自替我们的资深策划师捏了一把汗，常言道，后生可畏，千万别让这些黄嘴小儿抢了我们的饭碗啊。
2004年5月22日
豪宅的平民意识
最近，业界一直都在爆炒豪宅概念，一时间，针对豪宅的一些或褒或贬的观点纷纷见诸报端。这不禁让笔者想起前不久参加的一次本市一豪宅项目举办的周末乡村俱乐部活动。这次活动无论是其创意，还是组织工作都显得很有新意，相信大家看了会受到一些启发。
一听说是豪宅项目举办的活动，大家一般就会展开自己丰富的想象：在一个富丽堂皇的豪华大厅里，先生们都是西装革履，风度翩翩。而女士们则更是长裙曳地，婀娜多姿。铺着雅致桌布的长餐台上，摆满了各种甜点、水果和红酒。人们举着红酒杯优雅地相互致意，说着一些充满客套而又无关紧要的恭维话。这应该是一幅典型富豪阶层的交际场面，而平日里豪宅项目所举办的活动也的确大多如此。
然而，这次笔者参加的活动却与上面的场景截然不同。那天上午10点，业主们就已经纷纷一家老少穿着最舒适的休闲装到售楼处集合了，看得出，这些业主们已经不是第一次参加这样的活动了，大家一见面就熟络地相互打着招呼，显得兴致很高。10：30，由开发商的指挥车和业主们的私家车组成的车队准时出发，浩浩荡荡地向市郊驶去。在车程大约30分钟的地方，有一个开发商特地为项目兴建的乡村俱乐部。一进入俱乐部的大门，但见乡土气息扑面而来，满耳的鸟声啁啾，一片片茂密的树林已经初显规模，看得出这个俱乐部的今天已决非一日之功。远处大幅招贴画上的内容更是让人始料不及，那都是一些上世纪五六十年代人们在田间劳作的场景。相信现在有能力住进豪宅的成功人士至少也都是上世纪六七十年代出生的人，这个年龄段的人看到这样的画面，大家能想见他们心中会生出怎样的感慨。活动正式开始后，每个人可以从组织者那里领到一套那种田间劳作中最常见的白毛巾和草帽，还有一套小型的锄铲。然后是每家每户热热闹闹的分地运动，而分到地的人家已经急不可耐地去自家的苗圃里耕种播种了。此时的林间大道上，秧歌队在尽情地舞着秧歌，还有一些民间老艺人在熟练地扎风筝、蘸糖人、捏面人，远处的狗舍中传来犬吠声声，放眼望去，好一幅世外桃源春耕图画。
看到那些正在为了谁家的地看似多分了一垄而斤斤计较的大款们，看到那些为了给孩子捏一个面人，而在毒日头下甘心情愿排队苦等的富裕母亲们，不禁令人要为活动组织者们精彩的创意鼓掌喝彩。这些平日里在各自的岗位上叱咤风云的成功人士，此时居然如此热衷于小儿过家家一般的游戏，的确令人感慨不已。相信通过这样的活动，一定唤起了他们内心深处的一些最质朴，最童真的东西，而这些东西正是平日里已被大家忽略了的最本真的平民意识。其实无论一个人的地位多么显赫，生活多么优越，他最本质的特征依旧是平民。虽然平常由于种种原因他们已经忘记或者忽略了这些，但是真正从骨子里，他们还是喜欢这种平民生活的，因为谁都知道，布衣要比西装穿着舒服得多。什么叫以人为本？依笔者看，豪宅的平民意识其实就是以人为本的一种升华。
2004年6月12日
孩子有严父，更当有慈母
最近业界议论最多的莫过于“叫停内部认购”这件事了。为此本报也连续组织了多次研讨会，希望能够与开发商一道想出办法，走出困境。这次的政策调控可谓力度够大，相信那些本打算七八月间开盘的开发商这回又睡不好觉了。
“内部认购”这个词应该说由来已久，至今恐怕也已近十年的历史了。而由它引起的房地产买卖纠纷也的确很多，说它是扰乱楼市正常秩序的祸首之一，恐怕没人不答应。因此，把它尽快地请出历史舞台绝对是利国利民的好事。然而，笔者今天想说的是，我们的政策在制定的时候，是不是能够更多地考虑一下市场的现状？是不是能够根据各项目的实际情况，具体问题具体分析？
有专家最近分析说，供需的结构矛盾是目前全国房地产市场普遍存在的最大问题。而其实本市近两年来这个矛盾也已经相当突出。开发商大批量的高端产品供应，与老百姓对中低价位住宅的翘首以盼已经形成了鲜明的供求反差。细心的人可能已经发现，目前市场上的在售楼盘大部分都是高端产品，普通百姓跟这些房子基本上是无缘的。好容易盼到七八月份会有一批新项目面市，却又赶上了这次政策调控。无形之中，这部分有效供给至少要推迟一至两个月，而这段时间内市场的供需矛盾将势必更加尖锐。
最近有个北京的开发商在网上发表言论说，全国现在都在调控房地产市场，可是那些培育的工作又由谁来做呢？是的，这几年房�
