理由-第28章

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定有房租的多少。这个合同的期限，在抵押权登记之后，如果建筑物的合同期限在
三年以内的话，那么它就是受到民法保护的短期租借权。

　　“在这种短期租借的情况下，如果租赁权是在决定对房屋进行竞买前设定的，
那么它就可以对抗抵押权人和买受人。抵押权人和买受人如果想在租借期限届满前
让其退房的话，他们不仅要和住户进行商量，而且还必须支付一定的退房费。

　　“但是，如果这种租赁权的设定是在决定竞买之后，那么话就得反过来说了。
租赁人既不能对抗抵押权人和买受人，也无权要求支付退房费。即使是赖着不搬，
法院也可以命令其搬出房屋，有时最后会通过强制执行来解决问题。

　　“因此，在短期租赁权的情况下，这个租赁权的设定是在竞买之前还是之后，
就成为一个非常关键的问题了。

　　“于是，为了干扰竞买，或者为了得到退房费，有人就会伪造一份文件，称在
决定竞买前就已经设定了租赁权。”

　　正如我们知道的那样，在明乐玩具店和千住北新城小丝家的二O　二五室的案子
中，早川董事长使用的都是这种手法。

　　在这两个案子中，他都是让债务人半夜悄悄逃走，然后让装成租房户的人住进
去，再伪造一份合同，写上假日期，说明这份租房合I　司是在决定竞买前就已签订
好了，以此来对抗买受人。

　　虽然这已经是大家用烂了的骗术，可让人困惑的是它还是有意想不到的效果。
为了要证明这是一个谎言，抵押权人和买受人就必须证明这份租赁合同至少不是在
决定竞买前签订的。与证明某件事“是怎么回事”相比，要想证明某件事“不是怎
么回事”则要困难得多。

　　对手当然会用合同书作为挡箭牌，而这一边则只能去收集证据。

　　他们要找附近的邻居了解情况，可如果要想证实真正有问题的租房人以前一直
住在那里——不管怎么说，这也是非常不切实际的做法。

　　律师建议竹木房地产公司的通口先生连续拍摄带有日期的明乐玩具店土地和建
筑物的照片，我认为这是非常合适的办法。有了这样的照片，有时也能清楚地说明
主张存在租赁权的一方是在撒谎。

　　可是，拍卖的房屋和普通出售的房屋不同，中介公司拿着钥匙，不可能让别人
随意进去拍照的，所以要想到处拍照留下证据也是相当困难的。事实上，在明乐玩
具店一案中，从外面拍摄的照片都没有派上用场。

　　即使是捏造或撒谎，可如果他人主张存在短期租赁权进行对抗的时候，法院也
必须对这一点进行调查，不能简单地命令住户搬出。

　　而抵押权人和买受人也必须竭尽全力来揭穿谎言，证明这是属于非法占有，并
将占房人赶出去。

　　以采用这种手段对抗抵押权人和买受人为业的人，我们称之为“占房人”，他
们是职业人。这些“占房人”既可以完全采用威吓的办法，也可以和暴力组织沆瀣
一气，还可以像明乐玩具店那样装成善意的第三者，他们采用各种各样的办法，装
成各种各样的人。可是不管装成什么样的人，他们都会给抵押权人和买受人造成经
济和心理负担。特别是在个人成为买受人的时候，买受人往往厌倦了毫无结果的谈
判，而且是被人逼迫着，最后不得已以很低的价格将房屋出手，或按对方的要求支
付高额的退房费，这种悲惨的例子是很多的。

　　不管什么样的人，如果被人威胁也会胆怯，被人纠缠也会心软。

　　不管是个人还是单位都是一样的。拍卖不动产的妨碍执行也不例外，但他们既
不是智能犯罪也不是暴力犯罪，应该属于智能暴力犯罪吧。

　　开始的时候我也提到过，这些人不只是以赚钱为目的，有的时候也和有些思想
背景的人有关系。我认为，早川董事长等人应该就是这种人吧。

　　法院没收个人的，也就是普通民众的财产并进行拍卖——这根本就不是事实，
就算真的被法院没收了也无所谓——太没有道理了．不能允许这种事情发生，在现
行体制下做的事情全都不好，对不好的事情也可以采用违法行为进行对抗，要拯救
平民，也有一些占房人会有这种想法的。

　　明乐玩具店的A　夫妇还一个劲地对早川董事长作揖表示感谢。

　　事实上，早川董事长确实给那对夫妇做了件好事，当然，他也给买受人制造了
一个很大的麻烦。

　　是的……这里确实有非常头疼的问题。

　　不错，根据有期限的招标制度，法院的拍卖活动已经更加广泛地面向了普通民
众，他们希望更多的普通人和民间资金都能参与进来，这在当今，是非常必要的。

　　泡沫经济的后遗症给这个社会造成的负担比我们想像的要大得多。

　　一方面因为存在不良债权而使不动产闲置，而另一方面又有许多人没有房子和
土地。我已经说过好多次了，因为法院拍卖房屋的价格比实际价格要便宜得多，如
果它能面向民间进行循环的话，即使是开始的时候只有一点点，它也会在暗地里帮
助日本经济的重建，可现实却不太理想。

　　“根据有期限的招标制度，这个大门已经打开了，可是出口处却被堵住了，为
了尽快让这种奇怪的、不透明的妨碍执行的情况公开化，必须要尽快对这一问题采
取切实可行的措施。

　　“当然，因为妨碍执行，暴力组织等危险组织得到了更多的资金，这也是一个
严重的问题。而且他们参与这种事情已经有很长时间了，积累了丰富的经验。

　　“到目前为止，我看过许多案例。虽然用有意思这个词不太妥当，可对手也有
许多想法。

　　“譬如，不久前，在一块空地上，正在建造今天我还去看的一栋预制装配式房
屋，虽然这是很常见的事情，可不知为什么，那里还竖着一面思想过激组织的旗帜，
小区里面还有一只多伯曼短毛犬在转来转去。附近的人们也从来不靠近这个地方；
或者是竖起一块广告牌，声明这是一个和日本没有建交的南洋小国的土地和建筑物，
这就是他们所主张的治外法权。我们也许会认为这样做十分愚蠢，可是也不会去调
查一下到底有没有和日本建交吧。

　　“像明乐玩具店和小丝先生的二0　二五室这样，让第三方的租房人住进去的情
况也很多。可即使是在这种情况中，他们也经常会让语言不通的外国人或几个暴力
组织的男性成员住在里面。

　　“如果是山林或废弃的工厂，他们会采用在买受人不知道的时候和废弃物处理
业者随意签订合同的方法，在几天之内，就会运来成堆的废弃物，有的是扔进来许
多旧轮胎。这样一来，买受人是无法忍受的，因为光是处理这些东西就要花费许多
金钱。而且，做这些事的人当然要从废弃物业者那里拿钱，这确实是利用别人之物
谋自己之利最好的例子。

　　“为了了解房屋的情况，必须要看所谓的‘三点一套’。首先是拍卖房屋的情
况调查报告书。这是法院的执行法官完成的，里面还贴着照片；第二是法院选定的
房屋鉴定机构鉴定人员出具的评估报告；最后是根据上述两项由法官最终完成的房
屋明细报告书。这三项都齐全的话就被称为‘三点一套’，可是如果看一看这些文
件，特别是房屋明细报告书，要想知道是不是该下令交付房屋，进行现场调查的话
也是经验问题，这也很难。可是，研究房屋的材料基本就是这三样了。

　　“看看房屋明细报告书中的备注栏，就会知道大概的情况了。可即使写着‘占
房人不能对抗买受人’，也不能马上要求法院发出交付命令。即使是法院，很多情
况下也是不能对占房人发出交付命令的。

　　“普通人在准备参加招标时，当然不会两只脚全都踏进去。在房屋明细报告书
的备注栏中写着，虽然这栋房屋有租赁人，但这个租赁权不能对抗买受人。如果这
样写的话，他们就会放心地参加有期限的招标活动并顺利中标，在进行交涉时，租
房人主张其权利不愿意搬出去。买受人可以去找律师商量让法院发出交付命令，如
果这种情况法院不愿发出交付命令的话，律师会让他提起诉讼。但这种诉讼也要花
费时间和金钱的。因此，虽然拍卖的房屋非常便宜，可是最终经济和精神上的负担
会很重很重，这种例子比比皆是。

　　“我很清楚法院正在努力让更多的普通人参加拍卖的招标活动，这种努力也在
逐步加深，可是，现实生活中还是有许多的不足之处。

　　“所幸的是，民事执行法修改了第五十五条、第七十七条和第八十三条，对滥
用拍卖活动中短期租赁权的占房人，法律将对其给予比过去更加严厉的处理。

　　“法院执行法官的数量也不足，特别是在拍卖申请数量很多的东京，法院需要
增加更多的工作人员。执行法官在强制执行的同时，还要进行现场情况调查。这种
现行的方法因为太有计划性而显得过于严格了。我认为法院应该考虑在内部设立专
门的不动产调查机构。如果不尽快采取措施的话，那么就会像滚雪球似的，案件越
来越多，泡沫经济的崩溃也只能让法院的职能丧失殆尽。

　　“目前的律师从业人员中精通民事执行法、有丰富的实务经验的人才也未必很
多。一般说来，作为债权者的金融公司在泡沫经济崩溃前，不会为债权的回收而烦
恼，而泡沫经济崩溃后，他们对采用法律手段收回债权也是持消极态度。对这种现
状，我感到非常遗憾，但这却是事实。

　　“在A　先生的二0　二五室发生的杀人案，就案件本身而言，也许是个人的悲
剧。可是，在发生这起案件的舞台里却隐藏着不能视而不见的当前日本不动产流通、
法院拍卖制度以及利用法律漏洞进行不良活动的占房人等问题。在我看来，那个刚
刚成为二0　二五室买受人、却被人怀疑的石田直澄先生也是这种现状的一个牺牲品。”

　　　　　　　　　　　　　　　　9。找房

　　户村律师说石田直澄是“这种现状的牺牲品”，确实是他清楚地认识到了这一
问题。可是，最初和警察接触时石田的态度及以后的行动已经完全超出了一个单纯
的不幸的买受人的范畴，即使被人怀疑也是没有办法的事情。关于这些情况，我在
前面已经讲过了。6　月2　日晚，石田直澄打电话告诉母亲绢江说，“如果现在去见
警察会很麻烦”，“我没有杀人”，“孩子就拜托您了”，他留下这几句话后就下
落不明了。最后，9　月30日晚七点，在江东区高桥的简易旅馆片仓之家被保护起来
之前，他经历了约四个月的逃亡生活。

　　石田为什么要逃走呢？　要说直觉的话，光是逃跑就让人觉得太奇怪了。石田本
人应该知道他逃亡之后会让自己处于更加麻烦的境地之中。事实上，在石田下落不
明期间，对于报道“茺川地区一家四Izi　被杀案”的周刊杂志、晚报及电视台而言，
不可能不把他当成罪犯。虽然大部分媒体都是匿名报道，但也有媒体报道出了真实
姓名。在他逃亡之后，搜查本部只有一次——事实上再回头看看也只有一次——对
石田家进行了搜查。可是在这次搜查之后，媒体的报道已基本确定了他是四人被杀
案的罪犯了。

　　之所以要逃走就是因为他觉得惭愧和内疚——如果这么想的话，石田确实有内
疚的地方。从石田2　日晚上逃走后到3　日晚上，整整一天时间，搜查本部已基本确
认西塔楼电梯里监控摄像头所拍下的那位“可疑的中年男人”就是石田直澄。而且，
留在二0　二五室大门内侧的成年男人右手的指纹非常清晰，在和石田留在家中日用
品及随身物品上的指纹进行比对后，他们也能肯定那个指纹就是石田留下的。

　　从案件现场发现的指纹，有许多是混合并重叠在一起的，在旧的指纹上又有了
新的指纹，并会将旧指纹盖住，很多情况下对这些指纹进行判断和识别也是相当困
难的，在人口众多的家庭中发生案件更是如此，这些指纹的大多数被称为“潜在指
纹”。

　　和这些指纹有所不同，在二。二五室发现石田的指纹是一种很少见的情况。这
是因为这个指纹不仅清晰明确，而且就像是在门的内侧按了一个手印似的，五个手
指的指纹和掌纹非常清楚。警方很容易对这种指纹进行判别。作为一个事实，这并
没有不清楚的地方，媒体把这个情况和电梯里的录像带放在一起