重生地产大亨-第160章
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这一刻，他忘记了周边的一切，整个人沉浸在心中的综合体设计中。
这是他心中的梦，他要用笔描绘出来。
整整三天，三天来，林国聪待在办公室，哪都没去，困了就在沙发上睡，饿了就吃点外卖。
他沉浸在勾画出心中的高端商业地产的乐趣之中。
第283章 独创城市综合体（）
第四天一早，当李学伟来到办公室的时候。
林国聪走了进来，经过三天的苦战，此刻的林国聪宛如在网吧冲霄了三个晚上的游戏狂人。整个人成了乱草蓬。
但是林国聪没有辛苦之后的憔悴，有的只是突破之后的喜悦。
“李总，这是我最新设计的方案，请您点评。”
林国聪兴奋地将一个设计方案递给李学伟，整个人洋溢着一种自信。
李学伟赞许地看了林国聪一眼，接过这份崭新的设计方案。
李学伟打开设计方案来，不由得双眼专注着方案，认真地翻阅起来。
许久之后，李学伟抬起头来，对着林国聪露出个赞许的笑脸。
“国聪，你的设计核心是室内步行街？”李学伟看着林国聪好奇地问道。
“不错，李总。”林国聪兴奋地点点头，为李学伟一眼看穿设计的精华之处而感到高兴。
林国聪说起自己的设计来，忘记了腼腆，充满激情地到：“李总，之前你带我去步行街逛，我深受启发。步行街不光有室外的，也有室内的，如果咱们将室内步行街与咱们的商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，那就是独创的商业地产模式！”
“好，室内步行街与商业大楼结合，独创的商业地产模式，这个创意非常棒！”李学伟越是听得兴起，大家较好。
在后世万大广场的设计也不过如此，想不到李学伟轻轻一点拨，林国聪真的顿悟了。
“你接着讲！“李学伟兴奋地请林国聪继续讲下去。
得到李学伟的肯定，林国聪充满了信心，继续慷慨激昂道。“李总，我学习了国外开发城市综合体的经验和国内步行街的设计，推出这样的咱们的喜乐城市综合体。有众多的优点。”
“一是内容会更丰富，包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等。集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，可以形成独立的大型商圈。”
“二是可以快速回笼资金，通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题，可以保证现金流的平衡。凭借这一模式和咱们公司的强大执行力，我认为咱们能快速在国内复制并取得阶段性的成功。”
林国聪说到能解决资金回笼的问题。那是充满兴奋。李学伟听了也是欣喜若狂，开发商业地产资金回笼的速度是最致命的。一个商业地产投入巨大，而且坐拥在城市的中心，未来的升值是不用太多担心，但最关键的是要资金回笼迅速。
否则，作为开发商根本没有机会快速扩张。而城市的核心地段就是这么多，如果你不能快速扩张，那你就不能卡位成功，扩大不了战果。
“好，学伟。周边设计有公寓、写字楼、商业外街店铺，这么多可售物业，确实能快速回笼资金。”李学伟看着设计方案。由衷地叹道。
“李总，这还多亏了你那天带我去步行街逛，给我打来了启发。我看到了由于步行街的存在，拉动了周边所有的物业。步行街周边的店铺、住宅、写字楼都是热卖抢手。我们打造一个室内步行街，也一定能起到引擎拉动的作用。”此刻的林国聪从他眼神中根本看不到沮丧，给李学伟的感受是无尽的活力与激情。
“对这个室内步行街的设计是神来之笔，绝对可以拉动整个物业的热卖，而且我看细节设计上你也存在匠心独具的地方，我看得都叹为观止。”李学伟由衷地赞叹道。
“李总。在建筑平面规划上，我是”林国聪说起自己的设计方案来。充满了成就感，对着李学伟详细解释他特别设计的地方。
随着林国聪的解释说明。李学伟越来越感受到整个设计方案的不凡。
建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充，人流共享。一条室内步行街，可以把喜乐百货、国美电器、大玩家、大歌星、喜乐影城等主力店及其他品牌店有机串联。可以说，这条室内步行街，是喜乐购物中心的灵魂。
功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，将形成聚留效应共享共赢。
节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。
所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合功能分区，通过清晰的vi导视系统，极大地方便顾客出入。
在设计中，喜乐室内步行街通为三层，根据青松岭地块形状及规模，呈“u”型，全长约400米，而且室内步行街出入口通向不同城市道路，可以吸引八方来客。
室内步行街首层公共通道宽约10米，部分区域设置可供行人休憩的长椅，节点区域设置休闲广场，这样就可定期举办市场推广活动。
楼层之间高度及通道宽充分考虑了人体生理学的因素，基本能保证正常身高的人从每个楼层的各个角落能看到对面各楼层的店面招牌。沿着各楼层室内步行街可直接到达与之直接贯穿的各大主力店。这有利于不同消费群的互相转换，做到人流的有效共享。
“这些外街店铺能有火爆的销售吗？他的人流聚集效应可不明显啊。”李学伟提出了自己的疑问。
因为从设计上看得出来，如果说喜乐多的室内步行街集万千宠爱于一身，那喜乐多的室外步行街就是没人疼的私生子。其商业规划没有像内街一般过分考究，更多的是考虑怎样便于划铺销售。其室外步行街包括住宅外围一圈的住宅底商，和沿着购物中心外围的一圈2…3层商业步行街。总长一般500…1000米不等。
商业外街两端出入口也是通向不同的城市道路，在中间部分节点有与室内步行街相连通的出入口，但是与主力店无法直接连通。如此一来。无主力店有效带动，散售后无法做到统一招商运营管理。无好的品牌店愿意入驻等诸多劣势，李学伟认为商业外街的经营状况比起内街有天壤之别。
“李总，外街店铺是咱们回收资金的有力工具。很多开发商开发楼盘的底商就是店铺，他们的店铺完全不考虑人流的聚集，只是简单的划铺销售，照样卖得火热。更何况咱们还有室内步行街吸引八方来客，这顺带带动外街商铺的客流量。”
“因此，我认为外街商铺的火爆销售是必然的。”
林国聪肯定地说道。
李学伟听了情不自禁地鼓起掌来。大声地道：“好，你这个设计我打满分。国聪，你设计的这个喜乐广场绝对是商业地产的里程碑！”
李学伟不吝于自己对林国聪的赞赏。
立马召开公司会议，召集大家审议林国聪的设计方案。
当方案传阅到大家的手中，大家都不约而同地发出了惊呼。
“哎呀，这个城市综合体实在是太美了，如果建成了，我肯定常常来购物休闲。”马晓艺首先惊呼出声。
“对啊，这个设计时尚有趣，吸引人的眼球。若是有这样的室内步行街，我也愿意天天在这里面逛街。”周梦琪也是跟着赞同道。
姜珊端庄的脸庞上也是带着笑容，赞叹道：“这个设计实在是太美了。影院、百货、餐饮应有尽有，而且还打造成室内步行街，这种设计对购物达人绝对是秒杀，绝对时尚高端。”
林国聪听着大家的赞赏，脸上带着矜持的笑容。看来喜乐广场深得众多美女的喜爱啊。
这些美女大赞了一番，胡作为却是提出了问题，“李总，这个设计是时尚高端大气。但是有个问题，咱们这个物业。要和很多品牌店合作，比如设计中的影城、国美电器、电玩城、服饰餐饮名店等等。但是咱们没有这样的联系渠道。如何让这些品牌店入住是个问题啊。”
“好，作为提出的这个问题好。咱们刚刚搞商业地产。这些品牌店如何入住还真是个问题。”
李学伟赞赏地点点头，胡作为能提出这个问题来，说明他是有经过了一番思考。
随着业务的越来越大，李学伟急切需要一批能独当一面的管理人才。因此，李学伟有意让大家多进行思考。
“大家说说如何吸引更多的品牌业主入住呢？”李学伟抛出了这个问题。
“我们可以以优惠的店租吸引品牌店入住；比如二年免租的模式。”胡作为首先给出了个答案。
姜珊接着补充道：“咱们可以和知名的品牌店建立战略合作关系，比如沃尔玛超市、国美电器、影城和电玩城等。咱们每到一地就盖这样的喜乐广场，而店中的这些品牌店是固定跟随的，我们可以合这些品牌店的众力，在每个城市再造一个喜乐广场。”
姜珊说得很兴奋，大家听得更兴奋。
“好，姜珊的思路非常好。咱们就是将所有的品牌聚集，打造一个高端休闲购物的场所，为都市白领提供物质和精神的双重享受。”
李学伟大声地说道：“这是喜乐广场的目标，一个项目的目标绝定了项目采取的策略。”
“因此，咱们要吸引品牌店入住，要从目标入手。”
第一次参加公司高层会议的黄博士，兴奋地说道，“李总，经你启发我想到了一点，我们应该将项目的前景，向各大品牌公司描述，只要我们吸引了一部分品牌店入住并取得不俗的销售业绩，相信有很多品牌会在后面抢着入住。”
“嗯。大家的思路都是不错的，只要大家扩展思路，吸引品牌店入住不是问题。”李学伟自信地说道。
“而且。咱们不光要引进别人的品牌，咱们公司依托喜乐广场这样高端的物业。也可以打造自己的休闲娱乐品牌。”
“这电影城，咱们没有必要就光想着引进别人的电影院，咱们可以自己架设电影院。同样，电玩城也是如此。”
“这些娱乐项目现在在全国本来就没有知名的品牌，而且依附于物业。既然咱们自己修建了喜乐广场这样高端的物业，那么电影院和电玩城，咱们完全可以搞自己的品牌，就叫喜乐影院和喜乐电玩城。”
李学伟充满雄心壮志。描绘着未来的蓝图。
众人一脸吃惊地看着李学伟，各个嘴巴张得老大。
“怎么，你们有什么疑问？”李学伟看众人震惊的模样，笑着问道。
“李总，你的设想很好，但咱们毕竟是地产公司，哪有搞这些娱乐项目的经验，再加上我们动手去搞的话，肯定需要投入大量资金，这海量的资金从哪来也是问题。”
胡作为烦躁地摸着自己的寸头。担忧地说道。
“哈哈，作为，你现在越来越不错了。能考虑到资金问题，证明你确实花了功夫。”
李学伟先是赞许地对着胡作为点点头，接着对林国聪说道，“国聪，你来解释关于资金的问题吧。”
林国聪站了起来，对着大家说道：“对于资金问题，在设计前，李总反复强调过。这个设计方案三易其稿，主要目的就是平衡现金流。”
“为了平衡现金流。我在设计中以室内步行街为核心，吸引大量顾客聚集。使得喜乐广场充满人气。虽然室内步行街是出租的，收回现金周期较长。但广场外街店铺以及周边修建的公寓、住宅、写字楼。这些都将热卖。”
“而根据设计的店铺、公寓、住宅和写字楼的数量，它们销售回笼的资金，绝对是有大盈利的。“
林国聪说到这，充满自豪地说道：“可以这么说，喜乐广场建成，售完这些回笼资金的物业，那么我们就是大赚，而室内步行街出租的物业那就是咱们纯赚的，里面的品牌店每年都要给咱们缴纳客观的房租。”
“配套的可售物业那是现金牛，里面的品牌店就是母牛可以不停为公司提供租金牛奶。”
林国聪最后充满诗意地总结道。
“好，不错，配套物业出售已经能给我们带来可观的利润额，我们再将这些利润额投资到自己主打的品牌上，一定能打造出属于�
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