次贷危机与房产泡沫-第8章
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直鹪龀ち�125％、98％和93％。而这9年间，全国平均上涨幅度为65％。
有一点必须清楚，那就是历史价格永远不能代表未来——绝不能认为过去9年间房价上涨迅速的城市，未来也会上涨迅速。请看图58。从2005年3月到2008年3月三年间，35个城市中，房价上涨幅度最大的是深圳、北京和大连，分别达到了377％、329％和315％，同期全国平均上涨幅度为237％。再看图59，从2007年3月份到2008年3月份一年间，房价上涨幅度最大的是乌鲁木齐、宁波和南宁，三座城市在一年间上涨幅度分别为245％、146％和145％，同期全国平均上涨幅度为11％。
图5735个城市9年间（1999年3月～2008年3月）房屋价格累计增幅排序
数据来源：根据中经产业数据库房地产数据计算。
图5835个城市3年间（2005年3月～2008年3月）房屋价格累计增幅排序
数据来源：根据中经产业数据库房地产数据计算。
图592008年3月相对2007年3月房屋价格增幅排序（单位：％）
数据来源：根据中经产业数据库房地产数据计算。
3哪种类型的房价涨得快
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图510全国不同类别商品房增幅
说明：九年指1997年12月至2006年12月；三年指2004年12月至2006年12月；
数据来源：根据中经网产业数据库计算。
看完不同城市的房价，我们再来讨论不同类型房价的变化，请看图511。从1997年12月至2006年12月九年间累计增幅来看，涨的最快的还是普通住宅，而涨的最慢的是别墅和高档公寓。但从2004年12月至2006年12月三年间增幅来看，涨的最快的是办公楼。
很多细心的读者或许会发现一个有趣的现象：对于办公楼、别墅和高档公寓的价格变化而言，近3年增幅甚至要低于近9年增幅。这是有原因的，因为办公楼、别墅和高档公寓的价格从1998年到2003年都是在下跌的。这种现象是由我国的经济发展形势、1997年亚洲金融危机的爆发等多种原因造成的。
图511各类型商品房价格变化（单位：元）
〖1〗
四、什么影响了中国房价
1中国房价历史回顾
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“价格指数”是指反映价格水平在两个不同时期变动程度的相对数，是衡量不同时期商品价格水平的变化方向、趋势和程度的重要经济指标；通常用报告期对基期的变动百分比来表示。比如2008年3月份，中国房价指数为111，基期为上年同期（媒体通常报道说：“上年同期=100”），这就是说，相对2007年3月份而言，中国房价上涨了（111－100）％=11％。
请看图512，这是2000年3月到2008年3月的全国房地产价格指数图。不难发现，我国房价增幅在2001年第3季度、2003年第3季度曾有小幅回落，此后进入一个上升周期，2004年第4季度达到最高，该季度相对上年同期增幅高达108％。2005年第1季度开始进入一个比较明显的下行周期，2006年第4季度到达谷底，该季度房价相对上年同期仅上涨53％。此后又进入一个上行周期——也就是本轮上升周期。从2008年第1季度价格指数来看，我国房地产价指数正处在一个历史高位，达到11％，因此下一步的房价变化至关重要——很有可能像2005年那样进入下行周期。但就如股价的涨跌一样——历史常常不会重演，因此仅仅基于历史价格进行推测往往并不准确。下面我们来分析影响房价的其他因素是如何变化的，并以此为基础推测下一步房价的走势。
图5122000年3月份以来全国房地产价格指数（分季度）
说明：上年同期为100。
数据来源：国家统计年鉴。
2中国房市供求关系分析
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往年供求关系的变化
房地产的供应量通常可以用竣工面积来衡量，需求量可以用销售面积来衡量。而供需状况可以用两者的比值来衡量，也就是供需比。请看图513，这是全国商品房的供应量和需求量。可以发现，房地产供应量的增幅远低于需求量，并且从2005年开始竣工面积开始小于销售面积，致使中国房地产市场的供需比在2005年历史性地开始小于1，虽然在2006年略有回调，然而2007年进一步下落到084。
中国房市未来供应量分析
施工面积和新开工面积直接决定了未来2～3年进入市场的商品房数量，因此通过分析施工面积和新开工面积增长率可以预测未来房市的供给量。考虑到我国商品房销售中以预售为主，因此新开工面积的预示能力可能更强。请看图514，2001～2005年新开工面积增长率基本与2003～2007年竣工面积增长率的变化趋势一致。
图513各年全国商品房供需状况比较
数据来源：历年国家统计年鉴。
图514全国商品房施工面积和新开工面积增长率（％）
数据来源：中经网产业数据库。
从图514我们还能发现，无论施工面积还是新开工面积，在2005～2007年都有明显的上升趋势。而且新开工面积在2005～2007年增长势头非常强劲，预示2007年到2009年中国房地产商市场的供应量将比较充足。考虑到从2007年底开始，中国房地产市场销售量大幅下跌——这一点我们将在后面详细讨论——因此未来2～3年中国商品房的供需比会上升，这在很大程度上能减缓房价的增速。
但需要说明的是，市场交易是买方和卖方的博弈，房地产企业往往能够利用交易规则使交易对自己更有利，比如在房价上升期，房地产商有可能拖后竣工时间，从而在定价中处于更有利的地位。
中国房地产需求量分析
从长期看，中国房地产的需求量很大程度上由中国城镇化的进程决定。近年中国房地产市场的火暴与中国城镇化水平的不断提高密不可分。请看表52，根据中国国家统计局的数据，1990～2006年中国城镇化水平变化程度的变化率高达1749％，根据世界银行的统计，这一数字也高达139％——远高于世界平均的616％。城市化水平的不断提高，使得房地产市场的需求量保持了旺盛态势。但从2006年数据来看，中国城镇化率仍然低于世界平均水平，预计未来5～10年中国的城镇化率仍将不断提高。这从根本上决定了未来中国房地产市场的需求仍将十分旺盛。
从短期来看，通过分析商品房销售量的历史变化，可以估计未来的房地产需求量。
由于我国从2005年开始把期房的销售额和销售面积也计入当年的销售额和销售面积，因此2005年以后的数据更具可比性。请看图515和图516，不难发现进入2008年春节前后，我国房地产的需求量进入一个非常特殊的时期。2007年12月和2008年2月的销售面积和销售额相对上一年同期的增幅几乎是直线下滑。这为未来1～2年中国房市的需求量增加了很多变数。乐观而言，中国房市或能如2006年一样很快摆脱低迷期，进入一个新的上升周期。悲观而言，中国房市很可能就此减速，并在较长时间内拖动房市价格的下跌，从而如美国次贷危机那样，连锁反应导致更多的购房者加入观望的行列。很多房地产企业资金将开始断流，从而引发进一步降价风暴。
表52世界不同国家和地区2006年城镇化程度的变化统计
国家和地区
1990年
2006年1990~2006年变化值
城镇人口
（亿人）城镇化率
（％）
城镇人口
（亿人）城镇化率
（％）城镇人口
（亿人）城镇化率
（％）
高收入国家667367817765121405
经济合作和
发展组织国家62373267277719104393
中等收入国家11464424167854515321027
东亚及太平洋地区4628880442333441353
中国a311274542413231139
中国b30226415774392751749
印度2172553222898105348
巴西112748168466048986
世界224943013194917941616
数据来源：《2007中国城市发展报告》；中国a：来自世界银行数据库的估计；中国b：来自中国国家统计局的数据。
图515各月份商品房当年累计销售额相对上年同期的增长率
说明：各年1月份未列出统计。
数据来源：中经网数据库。
图516各月份商品房相对上年同期累计销售面积的增长率
说明：各年1月份未列出统计。
数据来源：中经网数据库。
3影响房价的其他因素
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利率政策
前面已经谈到，房屋租金、国家利率政策和人的心理预期等也是影响房地产价格的重要因素。其中利率政策对房地产业的影响，在次贷危机爆发的过程中可见一斑。那么中国的利率政策是怎样的呢？
请看图517，1999～2004年，中国金融机构法定贷款利率水平一直在下调，2002年2月～2004年10月，利率仅为558％， 2004～2007年中国处于加息周期，2007年末利率小幅下调。个人住房贷款利率水涨船高，2007年个人住房贷款利率不断上调。请看图518，2007年大部分时间里住房贷款利率都在上调，仅在2007年末小幅回落。考虑到次贷危机爆发后，美国不断降低利率，因此为避免国际热钱过多流入中国，未来1~2年中国利率很可能不会大幅上调，而是维持在目前水平——进入2008年后中国人民银行多次上调存款准备金而不是提高利率正是这种策略的反映。因此我们预计2008年利率政策对中国房价的影响有限。
图517中国历次金融机构法定贷款利率调整情况
说明：自2004年10月29日起，金融机构（城乡信用社除外）贷款利率不再设定上限。城市信用社和农村信用社贷款利率最大上浮系数为贷款基准利率的23倍，下浮幅度不变。
数据来源：中经网产业数据库。
图518个人住房贷款利率调整情况
数据来源：中国工商银行住房贷款利率。
可支配收入
巧妇难为无米之炊，收入达不到一定水平，自然无力购房，收入水平高了，有能力买房的人才会多，买房的人多了，房子供不应求自然会抬高房价。因此收入也是影响房价的重要因素。从图519可以看出，房价与年人均可支配收入都是逐年上涨，但总的来说收入增长得更快。因此从收入水平快速提高这一情况来看，中国未来房价继续高速上涨的可能性是很大的。但目前我国部分城市的房价收入比已经很高——这一点我们在后面章节还会分城市详细讨论，同时，房地产市场往往存在大量投机者——也就是那些“炒房团”，而投机者的购买愿望通常受可支配收入变化的影响比较小。综合两方面影响来看，可支配收入的快速提高对房价的拉动将十分有限，而且不排除部分城市房价增幅放缓甚至下降的可能。
图519历年人均可支配收入增长率与销售价格增长率之比较
数据来源：中经网产业数据库。
租赁价格
人们购房是为了满足居住需要，而租房也可以满足这一需要。因此如果租赁价格较低，而房价相对较高，那么选择租房而不购房的人会更多。请看图520，从1998年以来，在大部分年份，租赁价格指数都高于销售价格指数，这说明房价的上涨速度要快于租赁价格的上涨速度，换句话说购房不如租房划算。从这一点上来讲，未来很可能有更多的人选择租房而不是购房，因此房价有下跌的可能。
图520房屋租赁价格指数与销售价格指数对比
数据来源：中经网产业数据库。
通货膨胀
通货膨胀率对房价也有一定的影响——在通货膨胀率较高的年份，百姓手里的钱贬值快，通常会鼓励人们更多投资不动产，从而拉动房地产的需求，这会对房价有一定的推动作用。请看图521，我们不难发现2007年我国通货膨胀指数达到了1997年以后的历史最高水平，这在很大程度上将鼓励中国老百姓更多地去投资房地产。因此，从这个因素来讲，中
图521历年通货膨胀率与销售价格增长率（％）
数据来源：搜数网。国未来1～2年房价还会高速增长。但任何事物都具有两面性，通货膨胀必然也增加了老百姓购买其他生活用品的支出，因此高通货膨胀率还会降低居民购买力，从而降低房地产的需求。综合两方面来看，通货膨胀对中国房价走势的影响比较有限。
房地产企业景气程度和企业家信心
房价会不会涨、值不值得投资很大程度上取决于人们的心理预期，而判断人们的预期往往凭借两个指标，那就是房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数。景气指数又称景气度
