脆爱-第43章
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自年初以来，楼盘成交跌入谷底，不少分公司现金流入太少，而新开工地支付成本却固定且居高不下，尤其是作为集团主力军的一线城市开工项目就更多，现金入不敷出。到了2011年5月底，全国31家子公司，全年累计现金流量为负的已有13家，而基本持平的8家，剩下的10家现金流量总额也不大。
这便是个相当危险的信号了，几乎意味着整个集团而非某一家分支机构，已经在动用以往年度的现金储量。朱清明做完简报，接着说：“这就是今年整体的运营情况，我做个通报，情况可能比各位所想的还要严重。上一周，我已经就负债问题同大家开过会。今年上半年，集团已动用现金储备偿还到期债务25亿，到七月底，仍有一笔三年期银行贷款需偿还，金额为31亿，到11月份，三笔短期贷款共需偿还25亿，明年开春一笔三年期的债券也将到期，金额为75亿，再加上一年内所需支付的各类贷款利息，我算了一下，也就是说未来一年内的偿债就有135亿。而目前集团可动用的全部现金储量为18亿，如果不能持续回流现金，那么在七月之后，资金链有可能会迅速崩裂。我是不赞成违银行约的，这样市面上马上就会做出中盛资金链崩裂的判断，股价会大跌，也更不利于销售。”
“不能再获得贷款？”腾俊开口问道。地产企业由于负债率高，最常见的便是通过银行，新债还旧债。
“可能性不大，我也同银行再三的沟通过，银根紧缩，存准率一再的调高，银行可贷的资金额度上半年几乎就用完了。并且，已经有数家地产大鳄开始出现资金问题，银行贷款给地产企业的意愿大大降低。目前仍能够获得贷款的只有S市的云尚项目（南湾村旧改），这是去年签订的总额贷款协议，第一期贷款早就全部用在拆迁补偿上，我们正在协调第二笔贷款，但4月份催到现在，银行确实在有意拖延放款速度。”
朱清明一口气讲了许多，喝了口茶歇一下接着说：“银行贷款，股权融资都不可行，万不得已便只剩信托贷款，但期限短、利率高，年利率达到12％以上，大多只得一年期限，简直就是放高利贷，这也需要董事会的批准。之后财务部会即刻联系合作的信托公司申请贷款，但是也不排除会遭拒。”
朱清明讲完便望向滕俊，财务部能做的都做了，剩下的自然是你的事了。江妍坐在后座，听完后心想怪不得朱清明能迅速爬到如今的位子，听说梁文宣已快接近退休年龄，估计他升任财务部总监也是指日可待。
“辛苦了，这样的非常时期，财务部自然要受累些。上半年整个集团的期间费用是多少？”
“大约14个亿。跟去年同期相比，已经降低了三成。”
“嗯。在市场环境惨淡的情况下，财务部更要雷厉风行些，我看是否做一个严控费用的发文，各项标准都降低下来，全集团都下发下去，务必执行到位。另外，人事部也开始酝酿新一轮的裁员方案，先不要对下透出风声。不过，加强绩效考核，末位淘汰应该得到更彻底的执行，并且暂停一切岗位的招聘计划，实行内部调岗，如果有非招不可的人员，必须先向总经办申请。”
“工程设计部回去拟个单子，所有限购城市的项目未出售的，能够停工的停工，能够延迟的延迟，在财务状况好转前尽可能减少付款。”
“光做这些还不过，营销线无论如何都必须寻找到突破口。”
无论是外部融资还是严控费用，甚至裁员减薪，都只能救救燃眉之急，关键的必须是开源，营销部自年初至今，已经推出过好几拨的促销和特价房，但成效都不大。截止目前，全集团在售的楼盘共有18个，存货近3000套，许多楼盘推迟了上市时间，但到今年底待上市的仍有12个，这样一来存货积压更是加剧，如何快速有效的出货成了营销部当前最重要却最棘手的问题。
如今看来，降价是肯定的，但降多少呢，是个问题。降得太少，消费者不买账，降得太多，开发商受不住。讲到底，房子不是方便面，动辄百万千万的，你说大降价就大降价，大促销人就能一连十包的买回去？开发商之间也有底线在，你不可能打乱市场秩序，成为行业公敌。一旦降价幅度太猛，平白让人耻笑了去：就这点资本，还来玩房地产。其实谁也好不到哪里去，但大家都在观望，民众在观望，开发商也在观望，谁也不愿做第一个撑不住政策的人。更有甚者，中国市场上一直都是买涨不买跌，你越降价人家还越不信。
一说起降价，市场部的总监就头一个摇头，他做品牌的，平时里总把中盛往豪宅专家宣扬，所谓精雕细琢，定制服务等等。如今见营销部的人讨论着把这些单价四五万的房子想当快速消费品一样卖掉，不免着了急：“这些都是豪宅，你想降多少？就算降到两三万，150平米以上的房子，也要三百万以上，现在出手的人几个买得起。再讲，品牌还要不要？中盛在S市一直都是房地产的标杆，那些三流的房企都没降，你就降了，让人怎么说去了。”
江妍听着好几次都想开口，她学财务出身的，如今见公司遭遇这样的危机，自然心急，却不明了这些职业经理人怎么都如此罔顾这样的危机。行业准则也好，市场消费心理也好，那是市场行情好的时候来研究的，如今死守着那天花板一样的价格又有什么用，要降就降到位，不要把人骗去了售楼处，才说今日特价的只有朝西的那套房子。
其实，冰冻三尺非一日之寒，这样的问题也不是一日造成的，楼市大旺的时候，哪一家地产商都拼命扩张，摊子越铺越大，可遇到淡季，收缩就会显得吃力。行业内更是有句话：撑死胆大的，饿死胆小的，胆大胆小横竖都逃不过。
讲实在的，在中国企业的大会上，从来都是讨论问题不是解决问题的。真正的决策是两三个人，安安静静的坐在一起点上一根烟，拍个板，再发个文出来。更何况作为职业经理人的腾俊，在与老板的较量中，他必然的把自己的利益放在公司利益前头。民企老板有时不知自己可不可以放权，而职业经理人不知自己可不可以独自决定，这样的博弈一直都在进行。
作者有话要说：这个章节，把我给憋的。买房的竟想卖房的事，懂行的手下留情。
、风暴前夕（5）
温煦华下班前打电话说陈启泰有事要商量；这晚自然还是先回山庄。不料吃过晚饭后，宋思阳也来了。三个男人呆在书房，她端了茶水、龟苓膏进去，发现他们果真讨论的是中盛的财务危机。见她进来，陈启泰指了指沙发一坐，让她也坐下来听着。
“这就是营销部计划的下一波促销？讲来听听。”
哪有BOSS简报看得认真的，宋思阳也知道，他清清嗓子，捡着重要的地方说了：“那些定位为高端豪宅，其实无降价促销的必要，能够买得起这些房子的，早就被限购了。因此，如今能够针对的客户群只有刚需群体，但他们所需的房子总价几乎不可以超过200万，100万左右最为合适。”
“目前S市符合总价200万以下的产品大概有800多套，房源最多的是锦绣山林，之前有推出过少量特价房，但一直卖不动。我建议这次呢，降价一次到位，每次推出200套左右。先出朝向楼层差的，消费者有了心理预期，遇到好的房子，多出十来二十万也是肯的，尽可能多掌握主动权。”
“大约降多少呢？”温煦华坐在沙发一侧，翻着今日下午的开会记录问。
“运营会上大家只肯出到一成五，不过，我认为，依楼层、朝向、户型等质素不同，最高可以出到二成。”
“降二成出售？即便在如今这样的行情，S市内也绝无仅有。S分去年的年利润率为多少？37％，你这降两成的，S分今年不用赚钱了。”陈启泰翻完简报，扔在桌上。
“说实在，一个月要回款20亿，在以往根本不是问题，弄点促销一周都搞得定，而如今无降价就几乎不可能。而且，下月起S市大概有8个楼盘入市，锦绣山林周边就有两个盘，定价都比较低，不降二成好难以吸引他们的客户群。”
江妍一直听着，在下午的会议上，她也未发一语，如今却觉得不得不说：“爸爸，我也觉得思阳的方案，如今来讲是最合适的。”
陈启泰抬头看她，似乎也有所期待，示意她把话接着说下去：“不过，我觉得降二成，也几乎只能同新开楼盘打个平手。而对手呢，是全国排行第一的地产公司，业主工作做得细致，本来就拥有一批固定的客户群，如今我们要做的自然是争夺客户。以往我们可以讲，只要你有钱就能成为我们的客户，但现在不一样了，真正的客户买一个少一个，他买中了其他楼盘，就再无来我们这边的可能性。之前营销部也有过促销，刚开始是96折，后来是93折，再后来是88折，但是并未刺激成交。内网平台上公布的数据，S分最差时全市一日只成交9套房子。”
“要做的话，应该一股脑儿吸引这些刚需群体，而不是让他们在各个楼盘间犹豫选择，他们耗得起，我们耗不起了。就算明日签的认购书，到正式合同，银行放贷，一个月能回到款就不错了。”
“目前来讲，中盛的债务不是地产企业里最多的。但是新政持续这么久，政府没看到开发商降价是不会停手的，我们要尽可能保存自己的实力过冬才行，一百种方案也好，一千种也好，总之现金为王。”
“锦绣山林是在近郊，是不少适婚人士首选的置业区域，均价大约在1万8左右，我觉得直接降价5000元，先推出的批次每套房源单价都直降5000元，全部售完再推，集中火力歼灭，速度要快，在周边楼盘推出之前就先抢客户，这才是我们眼下最应该做的。”
她这一番话说完，三个男人几乎都沉默不语，温煦华直盯着她看，印象中那个唯唯诺诺做事的女孩子如今好似全然换了个人，降价5000元，这么狠心的招式她都出得了手。
“5000元？”陈启泰靠着椅背，抽着烟，心里直嘀咕，“你是怎么定的，有依据没？”
“我算过锦绣山林的投入产出比，这块地是2000年拿的，地价不算贵，如果除掉这5000元的单价，仍有23％的利润率。而且，我也算过，90平米左右的房子降价后总价基本在100万出头，首付三成，不少人应该拿得出。”
温煦华也开了口：“我觉得这样也不错，比起中盛系所有产品都降价，可都只降那么一点点，这样子做目标强很多，回款也来得快。如果效果不错的话，在其他城市都可以这么做，选出一个性价比高的楼盘，大批量的促销，其他楼盘维持价格不变，将客户像羊群一样都驱赶到这个楼盘。”
“降价太狠，市场上会不会有预期，这对品牌可不是个利好。”宋思阳说道。
“市场部那帮公关、品牌是做什么用的？”温煦华不以为然，“市面上出现对公司不好的传闻，不就是他们应该负责的？”
“这样做是可以，不过别人偷偷摸摸的降，我们这么明目张胆的降，前期购了房的业主恐怕会闹事。”陈启泰掸掉烟灰，提醒了一句。
“这个自然想得到，莫说降5000元，降了20％，他们就会急急跳出来要退房。只不过法律上他们站不住脚，任何一套房子，售出了不包涨的，他们应该意识到。”宋思阳说道。
“这样的人还真不能给娇惯了，你没买房前，就盼着楼价跌得狠点，你买房了，倒觉得它一毫都不得降，世上哪有这么好的事，尽落你怀中。”
温煦华一摸自己口袋，没找到烟，想起身去书桌拿一根，看到江妍坐在旁边，只得伸手把龟苓膏拿了过来，又接着说道：“江妍讲的也有道理。是有开发商死活不降价的，那是因为他们投入少，挣一个项目可以吃三年，但它们永远是小打小闹的公司，不成气候。楼市总有解禁的一天，到时候大家争相买房子，倘若中盛今日停了工，到时哪里有房子可卖，越是艰难，越是机会。想要在市场中获得一席之地，就必须早做准备。”
见陈启泰点头认可，温煦华便转头朝宋思阳说道：“今晚就下去部署，周三、周四、周五，只得三天功夫，周六就开盘，兵贵神速，不可让人先学了去。短讯，DM各类营销全都到位。销售人手不够的话，把一部豪宅组的全给调过来，总之，这场仗我们一定拿下。”
“防着那些业主一点，法律部的人也派去，不要让他们进了售楼处砸场，快速出击，就不给他们留时间拉横幅了。等楼都卖完了，他们爱怎么闹就怎么闹吧，大不了下次另开售楼处嘛。”事情已经有了决定，陈启泰便多说了一句。
宋思阳即刻就走了，陈启泰与温煦华再聊了几句，无非是汇安如今也是吃紧，选择投资公司时一定要谨慎，不可占用过多资源。见时间不早了，温江二人也打算走，陈启泰伸手招了江妍�
